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Dicas de investimento imobiliário e Venda com Exclusividade

EXCLUSIVIDADE - Entenda melhor suas vantagens:

 

O CRECI orienta: Por que é importante contratar apenas um corretor para vender seu imóvel

 

Quando deseja vender um imóvel, o primeiro impulso do proprietário é ligar para várias imobiliárias e pedir para que todas vendam seu bem ao mesmo tempo. Isso é comum, já que o pensamento do proprietário é o de quanto maior;

Este procedimento é oficialmente chamado de Exclusividade de Venda. Também é conhecido como Opção de Venda. Trata-se de uma exigência da Resolução 458/95.

 

Muitos proprietários ainda resistem em assinar o contrato com exclusividade, temendo que ele cause atraso na negociação. Geralmente, o vendedor precisa do capital com urgência e sabe que o imóvel não tem grande liquidez, entretanto, o objetivo da Exclusividade de Venda é trazer organização ao mercado imobiliário.

 

 Todos ganham com ela: proprietários, vendedores e compradores.

Antes de ela existir, o comprador se deparava com vários anúncios de um mesmo imóvel ao mesmo tempo. Sua procura era confusa e ele perdia tempo. Não era incomum ele visitar a mesma propriedade por duas ou mais vezes. 

 

O imóvel se transformava numa verdadeira casa da mãe Joana. Cópias das chaves do imóvel ficavam com várias imobiliárias para que pudessem levar seus clientes. Até aí, tudo bem. Mas se durante essas visitas acontecesse qualquer dano à propriedade, seu dono não podia atribuir a responsabilidade a nenhuma delas. 

E ao corretor de imóveis restava investir seu tempo e esforço em um trabalho que ele nem sabia se iria ter retorno. A prática era sair em disparada para comercializar o imóvel. Quem concretizasse a venda na frente, recebia a comissão. 

Isso podia parecer bom para o cliente, mas ele também sofria prejuízos porque os profissionais e empresas, muitas vezes, deixavam de um trabalho mais minucioso de venda com receio de gastar tempo e esforço em vão. 

“Com a prática da Exclusividade de Venda aqui em Rio Verde, nós passamos a trabalhar com mais tranqüilidade e principalmente dedicação ao imóvel e ao proprietário. Se a negociação se concretizar, teremos nossos honorários garantidos”, atesta a corretora de imóveis Sirlene Vieira dos Santos;

Velocidade de vendas

 

O presidente do Creci de Goiás, Oscar Hugo Monteiro Guimarães, explica que a Exclusividade de Venda não atrapalha a velocidade da venda, pois os profissionais e imobiliárias praticam a parceria para encontrar o comprador. “A diferença é que a responsabilidade pelo imóvel fica sendo daquele com quem o proprietário assina o contrato de exclusividade”, explicou. 

Dicas de Investimento em Imóveis:

O investimento em imóveis deve ser lucrativo

Investir em imóveis requer algum trabalho. Se você vai comprar imóveis, há o tempo dedicado para encontrar boas ofertas, para visitar os imóveis selecionados. Há o custo das ligações telefônicas para apurar os detalhes dos imóveis. Há o custo de tempo e dinheiro para visitar os imóveis mais interessantes e confirmar se realmente são tudo que pareciam ser no anúncio. Se vai construir, o trabalho é bem maior, com listagem de bons fornecedores, mão de obra, burocracia, documentação, aprovação, engenheiros, arquitetos, acompanhamento, etc.

Gerenciar o investimento em imóveis da trabalho. Devemos contar o custo deste trabalho e subtraí-lo dos lucros. Assim, se desejarmos terceirizar esta parte do negócio, porque investir em imóveis é um negócio como outro qualquer, devemos ser capazes de obter lucros mesmo pagando pessoas, funcionários ou empresas que cuidem do negócio de investimento em imóveis para nós.

Repetindo: devemos lucrar, mesmo pagando para alguém fazer o que não sabemos ou não queremos cuidar nós mesmos.

Investimentos são feitos com a cabeça, não com o coração

Um imóvel para investimento não precisa nos agradar, tem apenas que gerar lucro. Não iremos morar nele, não iremos trabalhar nele, iremos lucrar com ele.

Construir pode trazer mais lucro do que comprar pronto

Essa é simples. Ao comprar pronto você pagará não apenas o custo de construção como também o lucro de quem bancou esta construção. Ninguém investe para construir um imóvel esperando vender pelo que pagou. Se você lucrar com a construção, ao decidir alugar o imóvel que acabou de construir irá obter uma rentabilidade muito maior do que se tivesse pago mais pelo imóvel pronto.

Vender financiado nos permite ganhar juros

Uma das maneiras mais simples de lucrar na venda de um imóvel é vender através de um financiamento próprio, fazendo com que o comprador pague juros a nós, em vez de pagar aos bancos. Para tornar isto ainda melhor, basta alavancar a construção ou compra do imóvel usando ferramentas de alavancagem de capital.

Alavancar nosso capital nos permite fazer mais, com menos

Se você pode comprar ou construir mais do que o aparentemente possível com o dinheiro que possui, porque não fazer isso? Conheça as ferramentas de alavancagem de capital que permitem que você adquira mais, com menos dinheiro próprio.

Você também lucra mais ao poder vender o imóvel através de um financiamento próprio que banque os custos mensais da alavancagem utilizada para a construção ou compra do mesmo e ainda gere fluxo de caixa positivo todos os meses.

Devemos dominar todas as etapas

Errar em qualquer etapa do investimento pode levar ao prejuízo. Se não conhece todos os detalhes envolvidos no investimento em imóveis, observe atentamente a oitava lei abaixo.

Precisamos de bons parceiros

O célebre dividir para conquistar. Aqui vale aquela regra de que duas cabeças pensam melhor que uma. Contrate quem sabe o que faz, o custo disso será bem menor do que o custo de errar. Ao contratar, verifique, conheça o que seu parceiro faz e o que já fez antes.

Ser maior permite melhores negociações

Sozinhos somos pequenos, podemos pouco. Juntos somos grandes e fortes. Grandes, caminhamos a passos largos. Um exemplo prático: na negociação de um investimento em construção, consegue-se os terrenos para construir sem precisar pagar pelos mesmos, podendo fazer esse pagamento no ato da venda ou em dois anos, o que acontecer primeiro. Só consegue-se isto por um motivo, porque garantimos a compra de 20% de todos os terrenos do loteamento em questão e início imediato das construções. O proprietário do loteamento, sabendo que nossa movimentação iria atrair novos interessados e ajudaria a vender o restante dos 80% que possui ficou feliz da vida por termos feito essa proposta.

Tudo isso foi possível por não atuarmos sozinhos, por formarmos um grupo fechado e investirmos com a soma dos nossos poderes individuais para o bem de todos.

Sucesso não se mede com promessas, se verifica com histórico

Escutamos dezenas de promessas diariamente. Não perca tempo com o que dizem por aí, verifique o histórico de seus fornecedores, saiba o que já fizeram, conheça seus empreendimentos. Realizações passadas podem não ser garantia, mas com certeza ajudam a minimizar nosso risco. Você prefere contratar quem já construiu diversos imóveis ou quem irá construir pela primeira vez?

O maior segredo para investir em imóveis

O maior segredo sobre o investimento em imóveis é que devemos ver um imóvel sempre como um negócio. Devemos estudar os detalhes financeiros do mesmo para descobrir como obter os maiores lucros sobre o dinheiro que investimos. Um imóvel para investimento não deve ser visto como bom ou ruim usando nossos filtros normais, os que usaríamos para comprar uma casa própria, um consultório se você for profissional da área da saúde, ou o escritório que sonhamos para nossa empresa.

Um imóvel para investimento tem que ser visto apenas em seus números. Pode ficar em uma vizinhança que não gostamos, pode ser uma sala escura em um prédio feio, pode ter apenas chuveiro elétrico quando você está acostumado a ter água quente com caldeira. Um imóvel para investimento não tem que ser bonito, tem que dar lucro.

O segundo maior segredo para o investimento em imóveis é que devemos comprar bem. Isso significa que não podemos pagar mais do que o imóvel vale. E como saber quanto vale um imóvel? Certamente não é olhando o valor que está sendo pedido pelos imóveis próximos. Descobrimos o quanto vale um imóvel olhando por quanto estão sendo efetivamente vendidos os imóveis próximos. Mesmo assim, não devemos parar por aí. Saber que o imóvel vale um determinado valor não é a única preocupação que devemos ter. Ao confirmar que não está pagando mais do que vale determinado imóvel, volte para o primeiro segredo e verifique, se neste valor, o imóvel pode lhe trazer lucro.

Se você vai comprar uma sala para alugar, verifique o valor dos aluguéis das outras salas do mesmo tamanho no prédio. Se vai comprar para reformar e vender, calcule o valor pedido, o custo estimado para a reforma e o valor que os imóveis semelhantes estão sendo vendidos.

Para lucrar, devemos comprar bem.

O terceiro maior segredo sobre o investimento em imóveis é aquela palavra que todos gostam de falar sobre o assunto: localização, localização, localização.

Mas não é só isso. Devemos juntar a localização com o fim a que o imóvel se destina. Em uma rua cheia de lojas e comércio, será que é um bom investimento aquele imóvel residencial? Pode ser, pode não ser. Por um lado, há a praticidade do comércio próximo. Por outro lado, há o barulho. Qual tem maior peso no processo de escolha de quem será o morador final do imóvel?

O quarto segredo: fique atento aos detalhes. Por exemplo, verificar o plano diretor do município e descobrir se é possível construir o que se tem planejado. Por ser uma zona de casas, o índice de construção pode ser muito baixo para construir um prédio. Juntando isso com o valor do terreno, fica inviável lucrar numa determinada região.

Porque investir em imóveis?

Investir em imóveis é seguro

Um imóvel é um patrimônio físico, está lá, ao alcance das mãos, podemos tocar nele, podemos vê-lo. Um imóvel é seu, ninguém lhe tira, o governo não pode congelá-lo como já fez com a poupança e contas bancárias.

Imóvel é fonte de renda

Um imóvel bem escolhido é fonte de renda vitalícia, todos precisamos de moradia e quem não tem condições de comprar a casa própria sempre estará a procura de um bom imóvel para alugar.

Imóvel mantém o valor

Além de gerar renda, um imóvel bem escolhido mantém seu valor e muitas vezes valoriza mais do que a simples correção do dinheiro investido.

Comprar imóvel gera disciplina

Os proprietários de imóveis se acostumam a receber o aluguel mensal de suas propriedades e com estes rendimentos fazem seus planos de forma organizada. Um exemplo é, usar a renda de um apartamento que possui para pagar suas férias anuais, enquanto usa a renda de outro imóvel para dar mesada aos dois filhos. Quando aumenta o aluguel dos seus imóveis, aumenta junto a mesada dos dois. Eles, sabendo disso, se disciplinam com o que tem e mais que isso, planejam um dia ter seus próprios imóveis de aluguel.

Quem possui imóveis normalmente possui dinheiro no banco

Uma pesquisa diz que enquanto as pessoas que moram de aluguel, em sua maioria, costumavam possuir dívidas, as pessoas que moravam em casa própria costumavam possuir reserva de dinheiro no banco.

Quando investir em imóveis?

Não há um momento certo para começar a investir em imóveis. Devemos, isso sim, investir desde já, e investir por tempo suficiente. A compra de um imóvel é uma compra grande, normalmente a maior que faremos em nossas vidas. Para muitos, é a casa própria, para outros, são imóveis de aluguel. A diferença entre os que conseguem e os que não conseguem normalmente está centrada nos detalhes deste parágrafo. Quem consegue comprar imóveis o faz porque começa cedo a poupar com este fim e faz isso com consistência, sem desistir no meio do caminho, além de fazer por tempo suficiente, pois sendo uma compra grande, não acontece da noite para o dia.

Há formas de facilitar e adiantar a compra de imóveis, é o que veremos a seguir

Maneiras para adquirir imóveis

Há três maneiras básicas para adquirirmos um imóvel:

1. Poupar para comprar a vista: poupar todos os meses, investir o dinheiro ao longo do tempo e então comprar a vista é uma das maneiras mais tradicionais para comprar um imóvel. O problema deste método é que costuma levar muito tempo, exige muita disciplina e por estes dois motivos a maioria das pessoas desistem muito antes de chegar perto de realizar este sonho.
2. Financiamento: financiar a compra de um imóvel resolve um dos maiores problemas que as pessoas possuem, a falta de disciplina. O problema que o financiamento possui é que devido aos altíssimos juros compostos a que somos submetidos, no final do processo acabamos pagando três vezes mais do que nos teria custado a primeira opção, de poupar.
3. Consórcio: o consórcio é uma espécie de poupança programada e premiada. Não possui os juros cobrados nos financiamentos, estes, são substituídos por uma taxa de administração paga à empresa que administra os grupos, em valor diversas vezes menor do que tais juros. Não possui também os rendimentos que a opção da poupança e investimento possui, mas ao menos conta com a correção dos valores até a contemplação, quando então, recebemos o valor total do crédito e podemos comprar nosso imóvel a vista.

Não há maneira certa ou errada para comprarmos um imóvel. Cada situação requer uma alternativa. Pessoas que não pensaram no assunto com antecedência e por um motivo qualquer de repente decidem que precisam de um imóvel próprio com urgência, costumam acabar caindo nos financiamentos e com isso adquirem muito menos do que poderiam ter se tivessem pensado mais cedo.

Quem busca a máxima economia, costuma poupar para comprar a vista, muitas vezes sem conseguir se dar conta de que outras alternativas aparentemente “mais caras” podem acabar saindo bem mais baratas.

Algumas das vantagens da compra de imóveis com financiamentos:

1. compra mais rápida do que poupando
2. disciplina forçada, boleto mensal automatiza o investimento
3. compra planejada
4. manutenção dos objetivos sem desvios de rota

 “Problemas” do investimento em imóveis

A  palavra “problemas” está assim entre aspas porque o que muitas coisas que as pessoas costumam ver como problema, são simples características, nem boas nem ruins, apenas características que devem ser observadas, respeitadas e porque não, utilizadas a nosso favor. Vamos a cada um desses “problemas” …

Baixa liquidez

Não há imóvel difícil de vender. Se você está tendo dificuldade em vender rapidamente um imóvel isso simplesmente significa que você está pedindo muito por ele. A questão é bem simples, você pagou muito caro quando comprou. Este é o erro mais comum que vemos por aí. Você encontra um imóvel que adora e deseja possuir a qualquer custo. Notou o grifo que coloquei em a qualquer custo? Desculpa te dizer isto assim, mas você pagou caro. Para ter liquidez, precisa vender pelo quanto vale, ou encontrar outro como você, que se apaixone e aceite pagar mais do que vale.

É difícil vender, dá trabalho

Normalmente isto está ligado diretamente à questão acima, de tentar vender por mais do que o imóvel vale, mas neste caso estou falando especificamente do trabalho que dá vender um imóvel, ou seja, é preciso anunciar, tratar com corretores, mostrar aos interessados, etc. Isto não deveria ser nenhuma surpresa, mas muita gente não gosta de ter esse trabalho. Sugestão: não venda, compre imóveis para manter, não para passar adiante. Se você comprou já pensando em vender, não deveria ter pensado no trabalho que daria vender antes de ter comprado? Tem gente que gosta de ver tudo como problemas, fuja dessas pessoas.

Pode ser difícil de alugar

Algumas sugestões, além de procurar comprar um bom imóvel.

• compre já locado;
• analise o histórico do imóvel antes de comprar;
• use este “problema” como motivação para possuir uma reserva para as emergências.

Inquilinos inadimplentes

Use a lei e a justiça a seu favor. Você receberá multa e juros. Este problema só possui quem não observa as melhores práticas, então vamos a elas:

• deixe uma imobiliária experiente cuidar da seleção dos prováveis inquilinos, eles saberão evitar os caloteiros;
• exija seguro-fiança ou fiador.

Muita incomodação em gerenciar

• quem tem, cuida;
• contrate uma imobiliária para administrar seus imóveis;

Imóveis são muito caros

Você investe em imóveis para construir patrimônio, não para juntar moedas. Adquirir um imóvel envolve esforço para atingir uma meta específica. Você pode conseguir boas ofertas se investir tempo suficiente em procurar pelas barbadas. E finalmente, você tem que investir por tempo suficiente, não é algo para investir da noite para o dia.

Fonte: Investimento em Imóvel por Fabrício Peruzzo